تعاونی مسکن چیست ؟ تفاوت تعاونی مسکن با شرکت های ساختمانی چیست ؟
مقدمه
بازار املاک منطقه ۲۲ تهران—از محلههای دریاچه چیتگر گرفته تا کوهک و آبشار—ترکیبی از سه نوع سازنده است: هلدینگهای ساختمانی که با سرمایهٔ خصوصیِ کلان پروژههای لوکس را پیش میبرند، شرکتهای ساختمانی که عمدتاً مدل مشارکتیِ سازنده–مالک دارند، و تعاونیهای مسکن که بر پایهٔ تجمیع سرمایهٔ اعضاء شکل گرفتهاند. در حالیکه برجهای هلدینگی معمولاً تیتر رسانهها میشوند، بیش از نیمی از متراژِ در حال ساختِ منطقه، دست تعاونیهای مسکن است. این نوشتار، تعاونی مسکن را از صفر تا صد معرفی میکند، تفاوت آن با دو مدل دیگر را توضیح میدهد، مزایا و ریسکهایش را میسنجد، و یک چکلیست عملی برای خرید «سهم تعاونی» ارائه میدهد تا با چشمانی باز وارد معامله شوید.
تعاونی مسکن دقیقاً چیست؟
تعاونی مسکن یک «شرکت مردمنهاد» است که طبق اصل۴۳ و ۴۴ قانون اساسی و «قانون بخش تعاون» برای تهیهٔ زمین، ساخت واحدهای مسکونی و واگذاری به اعضا تشکیل میشود. اعضا سهم (حقالسهم) میخرند و به نسبت سهم خود در مالکیتِ پروژه و حق رأی مجامع سهیماند. قیمت واحد معمولاً بهصورت قیمت تمامشدهٔ ساخت + درصد جزئی هزینهٔ جاری محاسبه میشود؛ بنابراین سود سازنده بهمعنای سنتی وجود ندارد.
تفاوت عضو و سهامدار
- عضو کسی است که اساسنامه را امضا میکند، حق رأی دارد و در سود یا زیان تعاونی شریک است.
- سهامدار در شرکتهای سهامی صرفاً آوردهٔ مالی دارد و معمولاً در امور اجرایی رأی نمیدهد
چهار سازنده فعال در منطقه ۲۲
| نام سازنده | ساختار حقوقی | آدرس |
|---|---|---|
| هلدینگ ابنیه سازان قربانی | شرکت خصوصی | پونک |
| تعاونی سپاشهر | تعاونی مسکن | شهرک گلستان بلوار گلها |
| تعاونی ابنیه آکام | تعاونی مسکن | شهرک گلستان بلوار هاشم زاده |
| نیکان سازه سدید | شرکت ساختمانی | میدان ونک |
۳. تفاوتهای کلیدی تعاونی مسکن با هلدینگ و شرکت ساختمانی
| محور مقایسه | تعاونی مسکن | شرکت ساختمانی |
|---|---|---|
| ساختار حقوقی | تعاونی ثبتشده تحت نظارت ادارهکل تعاون | سهامی خاص، مسئولیت محدود یا مشارکت مدنی |
| حق رأی خریدار | دارد (۱ سهم = ۱ رأی) | ندارد |
| نحوهٔ تأمین مالی | اقساط اعضا + تسهیلات محدود | سرمایهٔ شرکت + پیشفروش کوتاه |
| قیمت تمامشده | ۱۵–۳۰٪ زیر بازار | ۵–۱۰٪ زیر بازار |
| سرعت ساخت | متوسط تا کند (کمبود نقدینگی) | متوسط |
| شفافیت مالی | صورتهای مالی اجباری مجمع | متغیر |
مزایای خرید از تعاونی مسکن
- قیمت ورودی پایینتر – در پروژههای نارنجستان تعاونی ابنیه آکام، پیشخرید متری ~۸۰ میلیون بود درحالیکه برج هلدینگی مجاور همان زمان ۱۱۰ میلیون قیمت میخورد.
- اقساط بلندمدتِ منعطف – قراردادهای تعاونی رادین (دانشگاه علوم انتظامی) ۳۶ تا ۴۸ قسط ۳ ماهه دارند و نیاز به نقدینگی فوری را کاهش میدهند.
- نظارت دولتی – بازرس قانونی و اداره تعاون امکان دخالت در تخلفات را فراهم میکند.
- امتیازات آتی – اعضا در پروژهٔ بعدیِ همان تعاونی معمولاً اولویت ثبتنام دارند
معافیتهای مالیاتی
طبق ماده ۱۳۳ قانون مالیاتهای مستقیم، تعاونیهای مسکن از پرداخت قسمتی از مالیات عملکرد معافاند؛ سود حاصل به شکل مستقیم به قیمت تمامشدهٔ کمتر ترجمه میشود.
معایب و ریسکها
- طولانیشدن پروژه – تغییر قیمت سیمان و فولاد در سال ۱۴۰۲ زمانبندی برخی تعاونیها را تا ۱۸ ماه عقب انداخت.
- متممهای افزایش هزینه – اگر بودجهٔ جمعشده کافی نباشد، تعاونی با رأی مجمع متمم پرداخت صادر میکند و شما مکلف به پرداخت هستید.
- ابهام متراژ نهایی – در برخی پروژهها پس از تفکیک آپارتمان، متراژ عرفی (مفید) کمتر از تعهد اولیه میشود.
- اختلافات داخلی – ترکیب هیئتمدیرهٔ غیرحرفهای و عدم توافق اعضا گاهی کار را قفل میکند.
چکلیست بررسی قبل از خرید «سهم تعاونی»
| مورد | چرا مهم است؟ | چگونه ارزیابی کنیم؟ |
|---|---|---|
| سند مادر زمین | جلوگیری از توقف طرح به دلیل دعوای حقوقی | استعلام ثبتی + مشاهده برگهٔ مالکیت |
| اساسنامه و صورتجلسات | شفافیت تصمیمگیری و بررسی بدهیهای گذشته | مطالعهٔ آخرین مجمع عادی یا فوقالعاده |
| سابقهٔ پروژههای قبلی | سنجش توان اجرایی و اعتبار تعاونی | بازدید فیزیکی از پروژههای تحویلشده |
| جدول زمانبندی و جریمهٔ تأخیر | الزام قانونی برای تحویل بهموقع | بررسی بند ۷ ماده ۱۰ قرارداد تعاونی |
| بیمهٔ کیفیت سازه | پوشش ترک و نشست پس از تحویل | دریافت گواهی بیمهٔ دهساله از شرکت بیمه |
| متمم افزایش هزینه | مشخصکردن سقف تعهد مالی خریدار | مطالعهٔ تبصرهٔ تعدیل بر اساس شاخص بانک مرکزی |
| موقعیت در طرح تفصیلی | کاهش ریسک تغییر کاربری یا طبقات | تطبیق کد ارتفاعی با نقشهٔ طرح تفصیلی منطقه ۲۲ |
نکات طلایی در قرارداد خرید سهم تعاونی
- حق انتقال – مطمئن شوید انتقال امتیاز فقط با وکالت بلاعزل و ثبت در دفاتر تعاونی معتبر است.
- شرط فسخ یکطرفه – در صورت عدم اخذ پروانهٔ ساخت تا تاریخ مشخص، حق استرداد کامل آورده را داشته باشید.
- حساب امانی – واریزیها حتیالامکان به حساب امانی بانک (ضامن) باشد تا خرج غیرپروژه نشود.
- داور مرضیالطرفین – ذکر داور سوم مستقل (مثلاً کانون کارشناسان رسمی) برای حل اختلافات آینده.
مقایسهٔ قیمت و بازده سرمایه
براساس معاملات قطعی دیوار در اردیبهشت ۱۴۰۴:
| نوع پروژه | میانگین قیمت (میلیون/متر) | قیمت بازار هنگام تحویل | بازده سرمایهٔ پیشخرید |
|---|---|---|---|
| برج نارنجستان ۱ | 82 | 115 | ≈۴۰٪ |
| برج ایران ۱ | 78 | 105 | ≈۳۵٪ |
| برج نارنجستان ۲ | 95 | 110 | ≈۱۵٪ |
| برج نارنجستان ۴ | 120 | 130 | ۸–۱۰٪ |
سوالات متداول تعاونی مسکن
مطابق ماده ۵۱ قانون تعاون، مجمع عمومی فوقالعاده میتواند انحلال را تصویب و اموال به نسبت سهم اعضا تقسیم میشود؛ طلبها پس از فروش دارایی تسویه میگردد.
بله؛ دفتر تعاونی باید انتقال را در دفاتر رسمی خود ثبت کند و اداره تعاون نیز تغییر عضو را بهروزرسانی میکند.
مانند مجتمع عادی بر اساس متراژ مفید، اما صندوق ذخیرهٔ تعاونی برای تعمیرات اساسی مستقل میماند.
در قرارداد، بند کسر متراژ بیش از ۲٪ = کاهش بهای تمامشده و اضافهمتراژ ≤۳٪ = پرداخت مازاد درج کنید؛ نقشه باید پیوست قرارداد باشد.
جمعبندی و توصیهٔ نهایی
اگر خانهاولی هستید و نقدینگی محدودی دارید، تعاونی مسکن بهترین پل ورود به منطقه ۲۲ است—به شرط آنکه چکلیست حقوقی را مو به مو اجرا کنید. سرمایهگذار بلندمدت میتوانید روی بازده ۳۰-۴۰٪ در زمان تحویل حساب کنید، اما نقدشوندگی بین راه پایینتر از واحدهای آماده است. مصرفکنندهٔ لوکس شاید هلدینگهای ساختمانی یا شرکتهای خصوصیِ زودتحویل برایتان مناسبتر باشد. در هر حال، تفاوت اصلی تعاونی با سایر سازندهها در ماهیت مشارکتی و مسئولیت مشترک نهفته است؛ همین ویژگی میتواند هم فرصتی طلایی برای کاهش قیمت تمامشده باشد و هم ریسکی بزرگ در صورت نبود مدیریت حرفهای. با مطالعهٔ اساسنامه، استعلام سند زمین و تنظیم قرارداد محکم، میتوانید از مزایای مدل تعاونی بهرهمند شوید و در عین حال ریسک را به حداقل برسانید.