بررسی جامع و تحلیلی پروژه «تریتیوم ۴» — نیکان سازه سدید (مرواریدشهر، منطقه ۲۲)

چکیده سریع:

تریتیوم ۴ یک برج لوکس در محدودهٔ مرواریدشهر (منطقه ۲۲ تهران) است که توسط شرکت/تعاونی نیکان سازه سدید اجرا می‌شود. پروژه شامل حدود ۱۵۲ واحد سه‌خوابه با متراژهای متنوع و مشاعات لوکس (لابی، استخر، سالن ورزشی، روف‌گاردن و …) معرفی شده و در زمان‌های مختلف آگهی‌ها در فاز اجرا (اسکلت/نازک‌کاری/پیش‌فروش) قرار داشته است. منابع آگهی بعضاً روی جزئیات (مساحت زمین، تعداد دقیق طبقات یا طبقه‌بندی امکانات) اختلاف دارند؛ من این اختلافات را در متن آورده و توصیه‌های عملی برای پیگیری دقیق مدارک ضمیمه کرده‌ام.

فهرست سریع تیترها

1. معرفی کلی و وضعیت فعلی پروژه
2. موقعیت مکانی و دسترسی‌ها — چرا این لوکیشن مهم است
3. مشخصات فنی: طبقات، تعداد واحدها، متراژها و اختلاف منابع
4. امکانات و مشاعات — چه چیزی به خریدار وعده داده شده
5. تحلیل سازنده — نیکان سازه سدید: ریسک و مزیت
6. جدول تطبیقی و نقاط اختلافِ اطلاعات منابع
7. مراحل ساخت و جدول زمان‌بندی پیشنهادی (صفر تا تحویل)
8. کنترل فنی و کیفیت ساخت — چک‌لیست مهندسی برای بازدید از سایت
9. مالی/قراردادی — نکات قرارداد پیش‌خرید، تضمین‌ها و محاسبه سادهٔ هزینه‌ها
10. مزایا، ریسک‌ها و سناریوهای سرمایه‌گذاری
11. توصیه‌های عملی: چه مدارکی بخواهیم، چه سوالاتی بپرسیم
12. پرسش‌های متداول (FAQ)
13. جمع‌بندی و گام‌های بعدی برای خریدار یا سرمایه‌گذار

1 — معرفی کلی و وضعیت فعلی پروژه

چی هست؟

پروژه «تریتیوم ۴» از مجموعهٔ برج‌های تریتیوم، یک برج مسکونی-لوکس در شهرک مرواریدشهر (منطقهٔ ۲۲) است که توسط تعاونی/شرکت نیکان سازه سدید اجرا می‌شود. در آگهی‌ها و صفحات معرفی، پروژه به‌عنوان برج ۲۳ طبقه با حدود ۱۵۲ واحد (واحدهای سه‌خوابه با متراژهای بین ~۱۳۲ تا ~۱۴۹ متر) معرفی شده است. وضعیت ساخت در آگهی‌های مختلف «اسکلت/نازک‌کاری/در حال پیش‌فروش» ذکر شده است؛ یعنی پروژه در فاز اجراست اما بسته به تاریخ آگهی، مرحله فرق می‌کند.

چرا این خلاصه مهم است؟
این بخش، پایهٔ همهٔ تحلیل‌های بعدی است: لوکیشن، سازنده و فاز ساخت سه معیاری هستند که روی ریسک، قیمت و زمان تحویل تأثیر مستقیم می‌گذارند.

2 — موقعیت مکانی و دسترسی‌ها

• محل دقیق (تقریباً): مرواریدشهر، ناحیهٔ مجاور دریاچهٔ چیتگر و ضلع غربی دریاچه؛ نزدیکی به ایران مال و دسترسی به بزرگراه‌ها و مراکز خدماتی منطقه. این موقعیت، هم برای سکونت و هم برای سرمایه‌گذاری جذاب است زیرا دسترسی و چشم‌انداز (ویو دریاچه) از عوامل افزایش تقاضا در منطقهٔ ۲۲ محسوب می‌شود.
• دسترسی حمل‌ونقلی: بزرگراه‌های اطراف، حمل‌ونقل عمومی محدودی دارد اما نزدیکی به مراکز خرید بزرگ و خدمات شهری (در صورت تکمیل زیرساخت‌ها) مزیت است.
• اثر لوکیشن بر قیمت و اجاره: پروژه‌های نزدیک دریاچه و ایران‌مال معمولاً نقدشوندگی بالاتری دارند؛ اما باید هزینه‌های نگهداری و شارژ مشاعات لوکس را هم در محاسبات وارد کنید.

3 — مشخصات فنی (اعداد، متراژها و اختلاف منابع)

نکته مهم: در منابع مختلف چند اختلاف عددی وجود دارد — من این اختلاف‌ها را روشن می‌کنم تا در قرارداد یا استعلام رسمی از دفتر سازنده پیگیری شود.

• تعداد طبقات (مشخص‌شده در اکثر آگهی‌ها): حدود ۲۳ طبقه شامل ۳ طبقه زیرزمین (پارکینگ/انباری)، ۱ طبقه لابی/خدماتی و طبقات مسکونی.
• تعداد واحدها: تقریباً ۱۵۲ واحد (در بسیاری از آگهی‌ها این عدد تکرار شده؛ معمولا ۸ واحد در هر طبقه) — اما در برخی منابع ساختار طبقه‌ها یا تعداد پنت‌هاوس متفاوت گزارش شده است.
• متراژ واحدها و تیپ‌بندی: رایج‌ترین متراژهای اعلامی: ۱۳۲، ۱۳۸، ۱۴۲ و ۱۴۹ متر (همهٔ این تیپ‌ها سه‌خوابه اعلام شده‌اند).
• مساحت زمین: یکی از مهم‌ترین اختلاف‌ها: بعضی منابع مساحت زمین را ۵۱۵۰ مترمربع اعلام کرده‌اند و برخی دیگر ۸۷۶۰ مترمربع — احتمال دارد قسمتی از سایت یا اطلاعات بلوک‌ها با هم قاطی شده باشد یا در طول زمان تقسیم‌بندی زمین تغییر کرده باشد. حتماً نقشهٔ مصوب شهرداری و سند را استعلام بگیرید.
• وضعیت ساخت و تاریخ تحویل: برخی آگهی‌ها زمان تحویل را حدود سال ۱۴۰۴ ذکر کرده‌اند و برخی دیگر از مرحلهٔ نازک‌کاری/اسکلت خبر داده‌اند. تاریخ دقیق تحویل باید در قرارداد/پیوست‌های آن قید شود.

4 — امکانات و مشاعات (جزئیات عملی)

طبق ترکیب آگهی‌ها و معرفی‌ها، فهرست امکانات پروژه شامل موارد زیر است (تجمیعی و تحلیلی — ممکن است بعضی بلوک‌ها یا واحدها تفاوت داشته باشند):

• لابی مجلل با پذیرش ۲۴ ساعته (Lobby & Lobby-man).
• سالن اجتماعات/مراسم مناسب جلسات ساکنان و رویدادها.
• سالن ورزشی (Gym) کاملاً تجهیزشده، استخر، سونا و جکوزی.
• روف‌گاردن و فضای سبز روی بام یا تراس‌های بزرگ برای برخی طبقات.
• پارکینگ اختصاصی و انباری برای هر واحد + پارکینگ میهمان.
• سیستم‌های امنیتی و کنترلی: دوربین مداربسته، نگهبانی، سیستم اعلام و اطفاء حریق، درب‌های ریموت و در برخی آگهی‌ها ذکر «درب هوشمند».

نکته فنی: در قرارداد یا لیست متریال از نوع سیستم تاسیساتی (BMS / پکیج مرکزی / سیستم گرمایش) و استانداردهای عایق‌کاری سئوال کنید — این‌ها روی هزینه نگهداری و آسایش ساکنان تاثیر مستقیم دارد.

5 — تحلیل سازنده: نیکان سازه سدید

• سابقه: شرکت/تعاونی نیکان سازه سدید (و مدیرعامل معرفی‌شده در برخی آگهی‌ها) در منطقهٔ ۲۲ چند پروژهٔ مشابه از مجموعه تریتیوم را اجرا کرده‌اند (تریتیوم ۱، ۲، ۳ و VIP). این سابقه می‌تواند در جذب اعتماد اولیه مؤثر باشد ولی به‌تنهایی تضمین‌کنندهٔ کیفیت یا تحویل به‌موقع نیست.
• نکته ارزیابی: بررسی تصویر کلی: سازنده‌ای با رزومه منطقه‌ای خوب معمولاً امتیاز مثبتی دارد؛ با این حال باید دنبال مستندات روشن باشید: گواهی صلاحیت پیمانکاری، ضمانت‌نامه‌های بانکی بابت پیش‌پرداخت، بیمه مسئولیت، گزارش‌های کنترل کیفیت و صورت‌وضعیت‌های پرداختی.

6 — جدول تطبیقی کلیدی (خلاصه اختلاف منابع)

7 — مراحل ساخت و زمان‌بندی پیشنهادی (صفر تا تحویل)

این بخش یک الگوی زمان‌بندی استاندارد است که با توجه به فاز اعلامی قابل تنظیم است. برای هر پروژه خصوصاً پیش‌فروش‌ها باید قرارداد زمان‌بندی داشته باشید.

1. فاز مطالعات و مجوزها — تهیه نقشه‌ها، اخذ پروانه و مستندات حقوقی.
2. فونداسیون و اسکلت — اجرای فونداسیون، اسکلت بتنی/فلزی. (تایید فنی: آزمایش بتن، کنترل آرماتور)
3. بدنه‌سازی و سازه — سقف‌ها، دیوارها، اجرای نمای بیرونی.
4. تاسیسات اولیه — لوله‌کشی، کانال‌کشی، سیستم‌های برقی و مکانیکی.
5. نازک‌کاری و تأسیسات تکمیل‌شده — گچ‌کاری، کف‌پوش‌ها، کابینت‌ها، تجهیزات سیستم‌های حرارتی و برودتی.
6. مشاعات و فضای سبز — لابی، استخر، روف‌گاردن و تجهیزات رفاهی.
7. بازرسی‌ها، تست‌ها و تحویل قطعی — تست فشار لوله‌ها، تست تهویه، تست آسانسورها، اخذ پایان‌کار.
8. خدمات پس از فروش و گارانتی — دورهٔ گارانتی سازه/تاسیسات، تعمیراتِ اولیه در دورهٔ تحویل.

پیشنهاد: در قرارداد بند «جریمهٔ تأخیر تحویل» و نحوهٔ محاسبهٔ آن را صریح ببندید.

8 — کنترل فنی و کیفیت ساخت: چک‌لیست مهندسی برای بازدید از سایت

وقتی به بازدید سایت می‌روید یا مدارک را بررسی می‌کنید، این چک‌لیست را همراه داشته باشید:

1. اسکلت و آرماتوربندی — آیا میلگردها شماره‌دار و مطابق نقشه هستند؟ آزمایش‌های کنترل کیفیت بتن موجود است؟
2. کیفیت بتن (آزمایش‌های مکعب/استوانه) — درخواست نتایج آزمایشگاه کنید.
3. عایق‌بندی و اجرای نما — نمونه‌ای از نما و عایق رطوبتی را ببینید.
4. سیستم تأسیساتی — نوع پکیج/هوای مرکزی، برند تجهیزات و نحوهٔ دسترسی به مسیرها.
5. ایمنی کارگاه — علائم ایمنی، حفاظ‌گذاری، بیمهٔ کارگران.
6. کیفیت نازک‌کاری — تست درِ کابینت‌ها/پنجره‌ها، هم‌سطحی کف، عیوب رنگ و گچ.
7. امکانات رفاهی — زیرساخت استخر، آسانسورها، برند تجهیزات.
8. مستندات حقوقی/شهرداری — کپی پروانهٔ ساخت، نقشهٔ مصوب، صورت‌وضعیت‌های پرداختی.

9 — نکات مالی و قرارداد پیش‌خرید

• نوع قرارداد: قرارداد پیش‌فروش یا قرارداد مشارکت در ساخت؟ دقت کنید هر کدام حقوق متفاوتی دارد.
• ضمانت پیش‌پرداخت: از دفتر فروش بخواهید ضمانت‌نامه بانکی یا بیمهٔ بازپرداختِ پیش‌پرداخت را ارائه دهد.
• جریمهٔ تاخیر و شرایط فسخ: بندهای واضح دربارهٔ زمان تحویل، جریمه تاخیر و شرایط فسخ قرارداد ضروری است.
• هزینه‌های تکمیل و تغییرات: آیا قیمت نهایی شامل تکمیل داخلی هست یا جزئیات اضافی هزینه‌بر است؟
• شارژ مشاعات: در قرارداد یا پکیج فروش اطلاعات اولیه دربارهٔ تعرفهٔ شارژ تخمینی و نحوهٔ محاسبه را بخواهید.

محاسبهٔ سادهٔ نقطهٔ سربه‌سر سرمایه‌گذاری:
(قیمت خرید + هزینهٔ تکمیل + هزینه‌های نگهداری سالانه) —> مقایسه با قیمت بازارِ منطقه پس از تحویل و نرخ اجارهٔ مشابه برای برآورد بازگشت سرمایه.

10 — مزایا و ریسک‌ها (تحلیلی)

مزایا

• لوکیشن مناسب و نزدیکی به دریاچه/ایران‌مال (افزایش تقاضا).
• امکانات رفاهی کامل که بازار هدفِ قشرِ متوسط به بالا را جذب می‌کند.
• سابقهٔ سازنده در پروژه‌های مشابه در منطقه (می‌تواند اعتماد اولیه ایجاد کند).

ریسک‌ها

• اختلاف اطلاعات مهم (مساحت زمین یا تعداد دقیق طبقات/واحدها) که بدون استعلام سند می‌تواند باعث اختلال در قرارداد شود.
• امکان تأخیر در تحویل — اگر ضمانت بانکی/بیمه وجود نداشته باشد، ریسک برای خریدار بالاتر است.
• هزینه‌های تکمیل داخلی و شارژ مشاعات که ممکن است با پیش‌بینی اولیه تفاوت کند.

11 — توصیه‌های عملی: مدارک و سوالات ضروری که باید از دفتر فروش بخواهید

مدارک

1. پروانهٔ ساخت و نقشهٔ مصوب شهرداری.
2. ضمانت‌نامهٔ بانکی بابت پیش‌پرداخت‌ها.
3. صورت‌وضعیت‌های ماهیانه و گزارش پیشرفت عملیات.
4. لیست کامل متریال و برندهای اصلی.
5. قرارداد نمونه و پیوست‌های حقوقی.

سؤالات

• تاریخ دقیق تحویل و مکانیزم جریمه تاخیر چیست؟
• آیا امکان بازدید واحد نمونه وجود دارد؟
• سیاست شرکت دربارهٔ تغییر در متراژ یا جای پارک چیست؟
• هزینهٔ برآوردی شارژ ماهانه و نحوهٔ محاسبهٔ آن چطور است؟
• آیا ضمانت‌های پس از تحویل برای تاسیسات و سازه وجود دارد؟

12 — پرسش‌های متداول (FAQ)

س: آیا قیمت‌های اعلامی در آگهی قطعی است؟
پاسخ: بعضی آگهی‌ها «قیمت قطعی» اعلام کرده‌اند، اما همیشه قیمت نهایی بستگی به قرارداد، تاریخ پرداخت و تغییر متراژ یا امکانات انتخابی دارد؛ قرارداد را دقیق مطالعه کنید.

س: اگر اختلاف مساحت در آگهی وجود داشته باشد، چه کنم؟
پاسخ: از دفتر سازنده یا تعاونی نقشهٔ مصوب شهرداری و سند زمین را بخواهید؛ در صورت لزوم از مشاور حقوقی و شهرداری استعلام بگیرید.

س: چقدر به سابقهٔ سازنده اطمینان کنم؟
پاسخ: سابقه مهم است اما به‌تنهایی کافی نیست؛ دنبال ضمانت‌های مالی و گزارش‌های کنترل کیفیت باشید.

13 — جمع‌بندی و گام‌های بعدی پیشنهادی (برای خریدار یا سرمایه‌گذار)

1. استعلام فوری: کپی پروانهٔ ساخت و نقشهٔ مصوب را از دفتر سازنده بخواهید.
2. خواهانِ ضمانت: پیش‌پرداخت را فقط در برابر ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه بازپرداخت بپردازید.
3. بازدید فنی: یک مشاور/مهندس مستقل برای بازدید فنی و بررسی کیفیت اسکلت/بتن/تأسیسات همراه خود ببرید.
4. بررسی قرارداد: بندهای تحویل و جریمه را با وکیل یا مشاور حقوقی بررسی کنید.
5. محاسبهٔ کامل مالی: هزینهٔ تکمیل، شارژ و بازده اجاره/فروش را بر اساس سناریوهای محافظه‌کار و خوش‌بینانه محاسبه کنید.